آنچه مستاجران برای قرارداد اجاره باید رعایت کنند
اجاره کردن خانه یا واحد تجاری یک تصمیم مهم است که می‌تواند تأثیر زیادی بر وضعیت مالی و رفاهی مستاجران داشته باشد متأسفانه، بسیاری از مستاجران بدون آگاهی کافی از حقوق و تعهدات خود، قرارداد اجاره را امضا می‌کنند و بعدها با مشکلات مختلفی روبه‌رو می‌شوند در این مقاله، به ۱۰ نکته مهم که مستاجران باید هنگام امضای قرارداد اجاره رعایت کنند، می‌پردازیم.
۱-بررسی هویت و مالکیت موجر
قبل از امضای قرارداد، مستاجر باید اطمینان حاصل کند که فردی که خود را به‌عنوان موجر معرفی کرده، واقعاً مالک ملک است. برای این کار می‌توان از سند رسمی ملک، استعلام از شهرداری یا اداره ثبت اسناد استفاده کرد در صورتی که ملک در اختیار شخص دیگری (مثلاً وکیل یا مستأجر قبلی) باشد، باید وکالت‌نامه یا اجاره‌نامه قبلی بررسی شود.
۲-دقت در مشخصات ملک و تطبیق با قرارداد
پیش از امضای قرارداد، حتماً آدرس دقیق ملک، متراژ، تعداد اتاق‌ها، امکانات و وضعیت کلی ساختمان را بررسی کنید. برخی از موجران ممکن است اطلاعات نادرستی درباره ملک ارائه دهند همچنین بهتر است تأسیسات ملک مانند لوله‌کشی، برق، گاز و سیستم گرمایش و سرمایش را چک کنید.
۳-تعیین مدت قرارداد و تمدید آن
مدت قرارداد اجاره باید به‌صورت دقیق در متن اجاره‌نامه ذکر شود. معمولاً قراردادهای اجاره یک‌ساله هستند، اما مستأجران می‌توانند درباره مدت قرارداد با موجر مذاکره کنند همچنین باید مشخص شود که شرایط تمدید قرارداد چگونه است و آیا موجر تعهدی به تمدید آن دارد یا خیر؟
۴-مشخص کردن مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت
یکی از مهم‌ترین نکات در قرارداد اجاره، مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن است بهتر است مستأجر اطمینان حاصل کند که:
– مبلغ اجاره مطابق با ارزش واقعی ملک در منطقه است.
– شرایط پرداخت (ماهانه، سه‌ماهه یا سالانه) مشخص شده است.
– در قرارداد ذکر شود که افزایش اجاره‌بها چگونه و تحت چه شرایطی انجام می‌شود.
۵-دریافت رسید برای ودیعه (رهن)
در صورتی که مبلغی به‌عنوان ودیعه (رهن) به موجر پرداخت می‌شود، حتماً باید رسید کتبی دریافت شود و در قرارداد ذکر شود که این مبلغ در پایان قرارداد و بدون کسری بازگردانده خواهد شد در برخی موارد، مستأجران پس از پایان قرارداد در بازپس‌گیری ودیعه دچار مشکل می‌شوند.
۶-مشخص کردن تعهدات تعمیرات و هزینه‌های جانبی
یکی از مشکلات رایج بین موجر و مستأجر، تعمیرات ملک است بر اساس قانون، تعمیرات اساسی مانند خرابی سیستم برق، لوله‌کشی، آسانسور و ترکیدگی لوله‌ها بر عهده موجر و تعمیرات جزئی و مصرفی مانند تعویض لامپ و شلنگ گاز بر عهده مستأجر است. این موارد باید به‌وضوح در قرارداد مشخص شوند .
۷-حق فسخ قرارداد و شرایط آن
باید مشخص شود که موجر یا مستأجر تحت چه شرایطی حق فسخ قرارداد را دارند برخی از مهم‌ترین شرایط فسخ قرارداد شامل:
– عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر
– ایجاد مزاحمت توسط موجر یا مستأجر
– عدم انجام تعهدات ذکرشده در قرارداد
توصیه می‌شود این شرایط به‌صورت مکتوب و شفاف در اجاره‌نامه ذکر شوند تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.
۸-تنظیم قرارداد رسمی و امضای آن در حضور شاهد
قرارداد اجاره باید به‌صورت مکتوب و رسمی تنظیم شود و از امضای قراردادهای شفاهی خودداری کنید همچنین بهتر است قرارداد در حضور دو شاهد امضا شود تا در صورت بروز اختلاف، از آن استفاده شود.
علاوه بر این، می‌توان قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کرد .
۹-مطالعه دقیق متن قرارداد قبل از امضا
بسیاری از مستأجران بدون مطالعه دقیق، قرارداد را امضا می‌کنند و بعدها متوجه مشکلات آن می‌شوند. هر بند از قرارداد را با دقت مطالعه کنید و اگر موردی نامشخص یا مبهم بود، از یک وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.
همچنین بهتر است نسخه‌ای از قرارداد را نزد خود نگه دارید.
۱۰-اطمینان از عدم وجود محدودیت‌های خاص
گاهی اوقات، موجر محدودیت‌هایی مانند ممنوعیت نگهداری حیوانات خانگی، استفاده تجاری از ملک یا تغییر دکوراسیون داخلی را در قرارداد ذکر می‌کند. پیش از امضا، این موارد را بررسی کرده و در صورت نارضایتی، درباره آن‌ها مذاکره کنید.
***
پرسش‌های متداول
۱-آیا می‌توان اجاره‌بها را به‌صورت توافقی افزایش داد؟
بله، اما افزایش اجاره‌بها باید به‌صورت مکتوب در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، موجر نمی‌تواند به‌صورت یک‌طرفه اجاره را افزایش دهد.
۲-در صورت خرابی تأسیسات ساختمان، مسئولیت تعمیرات با چه کسی است؟
طبق قانون، تعمیرات اساسی بر عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر است. با این‌حال، بهتر است این موضوع به‌طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
۳-آیا می‌توان قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کرد؟
بله، اما شرایط فسخ باید در قرارداد مشخص شده باشد-در برخی موارد، مستأجر موظف به پرداخت خسارت فسخ زودهنگام است .
۴-اگر موجر از بازگرداندن ودیعه (رهن) خودداری کند، چه باید کرد؟
در این شرایط، مستأجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، نسبت به مطالبه ودیعه خود اقدام کند .
۵-آیا قراردادهای شفاهی اجاره معتبر هستند؟
قراردادهای شفاهی در برخی موارد قانونی است، اما برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، حتماً قرارداد کتبی تنظیم شود .
***
نتیجه‌گیری
امضای قرارداد اجاره یک تعهد حقوقی مهم است که نیاز به دقت و آگاهی دارد. مستأجران باید پیش از امضای قرارداد، تمام جزئیات مربوط به ملک، تعهدات موجر و مستأجر، نحوه پرداخت اجاره، شرایط فسخ و تعهدات تعمیرات را بررسی کنند. همچنین، تنظیم قرارداد رسمی و دریافت رسید برای هرگونه پرداخت، می‌تواند از مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند. در صورت هرگونه ابهام، مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی توصیه می‌شود .